Kentsel Dönüşüm ve KATLA Değer Vergisi

Kentsel dönüşüm kanunu kapsamında yıkılıp yeniden yapılması gereken bir eviniz mi var, yine bu kanun kapsamında “kat karşılığı” ya da “inşaat sözleşmesi karşılığı” inşaat işi mi yapıyorsunuz ya da bu kişilerin mali müşaviri misiniz? Öyleyse bu yazı sizi yakından ilgilendiriyor.

Kentsel Dönüşüm Kanunu Neden Çıkarıldı?

17 Ağustos Gölcük depremini hatırlıyor musunuz. Ya Van depremini. Eminim daha dün gibi hatırlıyorsunuz. Hatırlanmayacak gibi de değil. Keza; söz konusu depremlerde sırf binaların depreme dayanıklı olmaması nedeniyle maalesef kimileri annesini, kimileri babasını, kimileride evlatlarını yitirdi. Yaşanan bu acılar sonucu deprem gerçeğiyle tanıştık tanıştırıldık. Özellikle son Van depremiyle depreme dayanıksız yapıların canlarımızı aldığı gerçeği bir kez daha anlaşıldı ve söz konusu yapıların yıkılıp yeniden yapılmasının gerekliliği daha yoğun bir şekilde gündeme geldi. İşte tam da bu noktada, 31 Mayıs 2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan kamuoyunda kentsel dönüşüm kanunu olarak bilinen, “6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” çıkarıldı.

Damga Vergisi ve Harç İstisnası Dahil Birçok İstisna Getirildi

6306 Sayılı Kanun’un, 7 nci maddesinin 9 uncu bendinde; “ Bu Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesnadır.”  hükmüne yer verilerek istisnaların kapsamı belirlendi. Asıl olarak; kanun kapsamına giren rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde depreme dayanıksız konutu bulunan yapı maliklerine, “yeter ki siz depreme dayanıksız konutunuzu yıkmaya ve yeniden yapmaya karar verin, biz sizden konutun yapılmasıyla ilgili belediyeye başvurduğunuzda belediye harcını, müteahhitle sözleşme yaptığınızda sözleşmeye ait damga vergisini, tapu dairesine gittiğinizde tapu harcını almayacağız” denildi.

Katma Değer Vergisi Ayrıcalığı Getirildi

24/12/2012 Tarihli ve 2012/4116 Sayılı Kararnamenin Eki Kararın 7 nci maddesiyle 2007/13033 sayılı BKK’nın 1 inci maddesine eklenen 6 ncı fıkrasına; 6306 sayılı Kanunla ilgili parantez içi hükmü eklendi. Büyükşehir sınırları içinde olup, 6306 sayılı kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde, 150 metrekareye kadar olan konutların tesliminde  %1 oranında KDV uygulanacağı hükmüne yer verilerek,  kanunun çıkarılma amacına uygun olarak yapı malikleri lehine ayrıcalık getirildi. Daha açık ifadeyle; kanun kapsamına giren rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde depreme dayanıksız konutu bulunan yapı maliklerine, “yeter ki siz depreme dayanıksız konutunuzu yıkmaya ve yeniden yapmaya karar verin, biz zaten 6306 sayılı Kanunla birçok istisna getirmiştik üstüne birde KDV ayrıcalığı getiriyoruz” denildi.

Ayrıcalık şuydu; Kanun kapsamına giren rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerde depreme dayanıksız konutunuzu yıkıp (her biri 150 metrekarenin altında dairelerden oluşması kaydıyla) yeniden yaptırmak istiyorsanız, “bizde konutun Büyükşehir Belediyesi sınırlarında olup olmadığına, konutun yapıldığı arsanın birim metrekare vergi değerine bakmayacağız ve bu teslimlerde %1 KDV uygulayacağız” denildi.

Katma Değer Vergisi Katla Değer Vergisine Dönüşüyor

İnşaat işinin yapı malikleri tarafından değil de işin müteahhide yaptırılmak istenmesi durumunda; özellikle 150 metrekarenin altındaki daire teslimlerinde, Maliye İdaresinin KDV oranı konusundaki 6306 sayılı kanunun temel amacıyla örtüşmeyen yersiz ve daraltıcı tutumu, yapılan sözleşmenin türüne göre Katma Değer Vergisini bir anda Katla Değer Vergisine dönüştürebiliyor. Nasıl mı?

“Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” Varsa %1 KDV Var

Örneğin, 6306 sayılı kanun kapsamına alınmış, Fatih’te bulunan 10 daireli binada oturduğunuzu düşünün. Binanın yıkıp yeniden yapılması konusunda inşaat şirketleri ile görüşüyorsunuz. Görüşme sonucunda, binanın yıkılıp yeniden yapılması durumunda, her biri 150 metrekarenin altında olmak üzere toplamda, 15 dairenin ortaya çıkacağı bilgisini alıyorsunuz. 10 dairesi yapı maliklerine, 5 dairesi ise müteahhide kalacak şekilde yapı malikleri olarak müteahhit ile “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalıyorsunuz.

Bu durumda, her biri 150 metrekarenin altındaki 15 adet dairenin, 10 adetinin müteahhit tarafından yapı maliklerine, müteahhidin payına düşen 5 adet dairenin üçüncü kişilere devrinde; 1 Ocak 2013 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan KHK’nin eki kararla getirilen,6306 sayılı Kanunla ilgili parantez içi hükmü uygulanıyor. Daha açık ifadeyle söz konusu devir işlemi Maliye İdaresi tarafından konut teslimi olarak kabul ediliyor. Yani kentsel dönüşüm kanunu kapsamında yapılan ve 150 metre karenin altındaki dairelerin devrinde; binanın üzerine inşa edildiği arsanın, büyükşehirlerden birisinde olup olmadığına dolayısıyla birim metrekare vergi değerine de bakılmıyor ve  %1 oranında KDVuygulanıyor.(Bkz. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 04.03.2015 tarih ve 39044742-KDV 28-348 sayılı Özelgesi)

“İnşaat Sözleşmesi” Varsa %18 KDV Var

Bu defa, 6306 sayılı kanun kapsamına alınmış, Gölcük’te bulunan 5 daireli binada oturduğunuzu düşünün. Binanın yıkıp yeniden yapılması konusunda inşaat şirketleri ile görüşüyorsunuz. Görüşme sonucunda binanın yıkılıp yeniden yapılması durumunda, her biri 150 metrekarenin altında olmak üzere toplamda, 5 dairenin ortaya çıkacağını, müteahhide verilecek daire kalmadığı bilgisini alıyorsunuz. Yani kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapamıyorsunuz. Bu durumda yapı malikleri olarak, müteahhide daire değil her bir daire için 100.000 TL verilerek 5 dairenin yaptırılması yönünde karar alıyorsunuz. Yine yapı malikleri olarak, müteahhit ile “İnşaat Sözleşmesi” imzalıyorsunuz.

Bu durumda, her biri 150 metrekarenin altındaki 5 adet dairenin müteahhit tarafından yapı maliklerine tesliminde; 1 Ocak 2013 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan yer alan 6306 sayılı Kanunla ilgili parantez içi hükmü uygulanmıyor. Daha açık ifadeyle söz konusu teslim işlemi, Maliye İdaresi tarafından konut teslimi değil, müteahhit tarafından yapılmış taahhüt işi olarak kabul ediliyor. Yani binanın üzerine inşa edildiği arsanın, büyükşehirlerden birisinde olup olmadığına, birim metre kare değerine, 150 metre karenin altında veya üstünde olup olmadığına bakılmıyor ve  %18 oranında KDV uygulanıyor.(Bkz. İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 23.06.2015 tarih ve 39044742-KDV 28-62874 sayılı Özelgesi) İşte tamda bu noktada, %1 oranında uygulanması gereken KDV  %18’e yükseliyor ve Katma Değer Vergisi bir anda Katla Değer Vergisine dönüşüyor.

Bilindiği üzere, gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesine gerekse inşaat sözleşmesine dayalı olarak, işi yapan müteahhitler tarafından yapımı biten konutlarla ilgili olarak yapı maliklerine, bir fatura düzenlenmesi gerekiyor. Söz konusu faturada hesaplanan KDV yapı maliklerinden tahsil ediliyor. Bu noktada, yapı maliklerine düzenlenen faturadaki KDV oranı önem arz ediyor. Şöyle ki;100.000 TL+KDV’ye anlaşılan müteahhidin, yapı maliklerine düzenlediği faturada, KDV oranı %1 olursa yapı maliklerinin cebinden 1.000 TL, KDV oranı %18 olursa bu defa 18.000 TL Katma Değer Vergisi çıkıyor. 

 

Maliye İdaresi Görüş Değiştirmeli

Yukarıdaki bahsedilen iki olaydan da anlaşılacağı üzere, Maliye İdaresi, rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerlerdeki depreme dayanıksız binaların yıkılıp yerine yeni ve depreme dayanıklı binaların yapılmasını temel amaç edinen 6306 sayılı Kanunla çelişen uygulamalara imza atıyor.

Bize göre,  gerek 6306 sayılı kanunla getirilen istisnalar gerekse KHK’nin eki kararla getirilen KDV ayrıcalığı bir teşviktir.Bu teşvik müteahhitlerle ilgili olmayıp doğrudan yapı malikleriyle ilgilidir. İşin özü, depreme dayanıksız binaların yenilenmesidir. Bu kapsamda, yapı maliklerinin depreme dayanıksız binanın yıkılması ve yeniden yapılması işini, müteahhide ister kat karşılığı (ayni) ister belli tutarda para karşılığında (nakdi) yaptırması işin özünü değiştirmemektedir. Bu yönüyle, Maliye İdaresinin verdiği muktezalar;

·         6306 sayılı Kanunun çıkarılma amacına,
·         VUK’nun, Vergi Kanunlarının Uygulanması ve İspat başlıklı 3 üncü maddesinde yer alan “Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır.” hükmüne,
·         Anayasanın, Kanun Önünde Eşitlik başlıklı 10 uncu maddesinde yer alan “Devlet organları ve idare makamları bütün işlemlerinde kanun önünde eşitlik ilkesine uygun olarak hareket etmek zorundadırlar.” hükmüne,
·          Anayasanın,73 üncü maddesinde yer alan “Vergi, resim, harç ve benzeri malî yükümlülükler kanunla konulur, değiştirilir veya kaldırılır.” hükmüne,aykırıdır.

Sonuç olarak; Maliye İdaresinin, kanunla getirilen istisna veya ayrıcalıkları muktezalarla daraltma yönündeki ısrarı, konunun Vergi Mahkemelerine taşınmasına neden olacaktır. Kuvvetle muhtemeldir ki, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki “tapu harcı muafiyetiyle” ilgili davalarda olduğu gibi KDV ile ilgili davalarda, yine İdarenin aleyhine sonuçlanacaktır.